La vivienda ha emergido como la principal preocupación social en España, desplazando temas que tradicionalmente dominaban el debate público. Esta creciente presión se percibe tanto en las calles, especialmente en las grandes áreas urbanas, como en los datos recopilados en un informe del Centro Ruth Richardson, asociado a la Universidad de las Hespérides. El informe revela una contradicción que desafía los modelos tradicionales de mercado: desde 2020, los precios de la vivienda han experimentado un notable incremento, mientras que la construcción de nuevas obras no ha seguido el mismo ritmo. En teoría, un alza sostenida debería fomentar nuevas promociones, pero la realidad refleja que la actividad constructiva se mantiene en niveles “históricamente bajos” debido a la falta de rentabilidad suficiente en el sector para aumentar la oferta.
El estudio contextualiza esta problemática socialmente, destacando que la vivienda ha pasado a liderar el ranking de inquietudes ciudadanas según el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), donde el 37,1% de la población identifica la vivienda como su principal preocupación, superando a temas como la inmigración y la calidad del empleo.
Entre los puntos más destacados del informe se encuentra el alarmante encarecimiento de los precios desde diciembre de 2020: la vivienda ha subido en más de un 40% a nivel nacional y hasta un 50% en algunas comunidades autónomas en el período 2020-2025, cifras muy por encima de la inflación general que apenas supera el 20%. Además, el precio del alquiler ha registrado un incremento superior al 30% desde 2020.
Uno de los desafíos es la limitación normativa en la disponibilidad del suelo para desarrollos inmobiliarios. A pesar de que el 95,7% del territorio español está clasificado como suelo no urbanizable, el informe enfatiza que esta «escasez de suelo» es más un problema regulatorio que físico. Solo un 2,1% del territorio se destina a construcción de vivienda residencial, lo cual está estrechamente vinculado a las complejidades normativas que alargan los procesos de urbanización y edificación.
El estudio resalta la importante demora que experimenta la conversión de suelo en vivienda, un proceso que puede extenderse entre 10 y 15 años, desde la formulación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) hasta la obtención de la licencia de primera ocupación. Esto convierte cualquier impulso en la oferta en una carrera de fondo que retrasa significativamente el impacto en el mercado.
La regulación y los costos de construcción también juegan un papel crucial. Los estándares de construcción, especialmente los relacionados con la eficiencia energética, han elevado los costos, reduciendo la rentabilidad del sector. En cifras, el costo real de edificar una nueva obra ha pasado de 878 €/m² a mediados de los años 2000 a superar los 1.300 €/m² en los últimos años. Esta situación, sumada a la creciente burocracia, ha creado un escenario que impide al sector reaccionar ante el aumento de precios, con implicaciones que podrían hacer perdurar la crisis de vivienda.
Este complejo panorama plantea un urgente debate sobre las políticas urbanísticas y estratégicas que permitan abordar la crisis de la vivienda, sugiriendo que sin ajustes significativos en estas palancas, el problema podría perpetuarse, afectando cada vez más a un mayor número de ciudadanos.
