En la segunda mitad de 2025, el sector inmobiliario para centros de datos está experimentando un crecimiento vertiginoso a nivel mundial. Se ha transformado en una pieza clave del crecimiento digital, con precios alcanzando máximos históricos. En este contexto, España se posiciona junto a regiones como Estados Unidos, Europa del Norte y Asia-Pacífico, atrayendo la atención de gigantes tecnológicos y fondos de inversión.
Madrid y sus alrededores, incluyendo zonas como San Sebastián de los Reyes, Alcalá de Henares y Getafe, son testigos de un incremento en el precio del suelo logístico. Este incremento también se refleja en ciudades como Barcelona, Valencia y áreas cercanas a Zaragoza, favorecidas por su conectividad y avances en permisos ambientales. De acuerdo con fuentes del sector, el precio del metro cuadrado para proyectos de centros de datos se ha disparado más del 35% interanual en ciertas regiones de Madrid, mientras que la disponibilidad de terrenos con acceso a subestaciones eléctricas se ha reducido considerablemente.
La competencia por terrenos adecuados se intensifica debido a la escasez de energía, permisos y fibra óptica, esenciales para el funcionamiento de estos centros. En regiones donde la red eléctrica está saturada, como Frankfurt y el norte de Virginia, los terrenos próximos a subestaciones eléctricas son valorados hasta cuatro veces más que hace apenas 18 meses. Este fenómeno está llevando a desarrolladores a priorizar áreas con tramitación ágil de licencias, acceso al agua para refrigeración y conectividad directa a redes de fibra.
Madrid se está consolidando como el principal hub de datos del sur de Europa, compitiendo con ciudades como París, Dublín y Ámsterdam. El costo energético, el clima favorable, el acceso a cables submarinos y la normativa habilitante colocan a España en una posición ventajosa. Lisboa también comienza a atraer atención por su potencial conexión con Latinoamérica y África.
Los principales actores detrás de esta expansión provienen de hiperescalares como AWS, Microsoft, Google y Oracle, que acaparan más del 60 % de las adquisiciones de suelo para centros de datos globalmente. También destacan los REITs tecnológicos y los fondos de infraestructura, que buscan maximizar sus retornos frente al estancamiento del mercado inmobiliario tradicional.
Una transformación notable en el proceso de adquisición es que ahora se prioriza asegurar el suministro energético antes de concretar la compra de terrenos. Este enfoque estratégico está marcando tendencia en proyectos dentro de España, en lugares como Guadalajara y Andalucía, donde las alianzas con compañías eléctricas son fundamentales.
Para promotores, inversores y gobiernos, la clave reside en la colaboración y en la adaptación a las necesidades energéticas y logísticas. Los centros de datos se han convertido en activos cruciales, y los gobiernos están aprendiendo a simplificar procesos para atraer esta inversión.
Con miras al futuro cercano, España y Portugal se destacan por su infraestructura y su conexión estratégica al sur de Europa y el Atlántico. En Latinoamérica, Chile y Colombia emergen como mercados atractivos, mientras que en África, Sudáfrica y Nigeria comienzan a mostrar movimientos significativos.
En síntesis, controlar el acceso a suelo y energía se ha convertido en un factor crucial en la era de la inteligencia artificial, posicionando a España como un jugador relevante en este tablero global.
