La propuesta del Gobierno estadounidense de introducir el concepto de hipotecas portátiles ha desencadenado un debate internacional sobre su posible aplicación como medida para mejorar el acceso a la vivienda en mercados inmobiliarios saturados. Este sistema permitiría a los propietarios trasladar sus hipotecas de una vivienda a otra sin necesidad de cancelarlas, facilitando la movilidad residencial y el acceso a viviendas más adecuadas. Sin embargo, la adaptación de este modelo al contexto español enfrenta serios desafíos, según expertos del sector.
En España, las hipotecas no pueden considerarse meramente como préstamos, sino que están estrechamente vinculadas a los inmuebles como garantías reales, tal como lo explica Alejandro Rodríguez, director de Finansal Soluciones Hipotecarias. Esto significa que, bajo la actual legislación, una propiedad debe venderse libre de cargas financieras, lo que implica la cancelación de cualquier hipoteca existente. Este requisito legal hace inviable la transferencia directa de un préstamo a otro inmueble, como se propone en el modelo estadounidense.
A la complejidad regulatoria se suma la volatilidad del mercado inmobiliario español, un factor que complica aún más la implementación de hipotecas portátiles. Rodríguez señala que los tipos de interés no son estáticos y que, en un entorno donde estos han experimentado alzas significativas, mantener un interés favorable previo en una nueva propiedad sería un reto tanto para los prestamistas como para los prestatarios.
Incluso considerando una hipotética superación de los obstáculos legales, persiste el problema de cómo gestionar la financiación adicional necesaria al cambiar de vivienda. Rodríguez ilustra esta dificultad indicando que un propietario con una deuda de 75.000 euros que busque adquirir una vivienda de mayor valor requeriría, inevitablemente, una nueva hipoteca para cubrir la diferencia.
A pesar de las trabas que presenta el modelo, desde Finansal no descartan explorar alternativas que supongan una adaptación viable. Una opción podría ser la creación de productos financieros que simulen las hipotecas portátiles, como préstamos personales finalistas, permitiendo trasladar parte del capital pendiente a la compra de una nueva vivienda.
El interés suscitado por esta propuesta ha revitalizado el debate sobre otras estrategias, como las hipotecas a 50 años. Sin embargo, Rodríguez advierte que estas alternativas, aunque puedan facilitar el acceso a la vivienda, también podrían conllevar un incremento en los precios del mercado a largo plazo.
Para Rodríguez, el creciente interés internacional en estos nuevos enfoques es positivo, ya que permite revisar y considerar distintas fórmulas de financiación en mercados desafiantes. No obstante, su implementación en España se presenta, por ahora, como una empresa casi impracticable. «Nuestro sistema hipotecario está diseñado sobre garantías muy firmes. Cambiar eso conllevaría una reforma profunda, pero siempre es positivo abrir el debate», concluye Rodríguez.
