Comprar una vivienda en Andalucía no solo depende del precio del mercado, sino también de la elevada carga fiscal que acompaña a cada operación. Según el Instituto de Estudios Económicos (IEE), aproximadamente el 20 % del precio final de un piso corresponde a impuestos, lo que encarece de manera significativa la entrada al mercado inmobiliario para miles de familias andaluzas.
Un ejemplo claro: un piso de 300.000 euros podría costar en torno a 240.000 si se eliminaran los tributos que gravan desde la compra del suelo hasta la entrega de llaves. Esos 60.000 euros de diferencia serían suficientes para cubrir holgadamente la entrada de la vivienda o reducir la hipoteca por debajo del 80 %.
Andalucía, una de las comunidades más golpeadas
El mercado inmobiliario andaluz arrastra desde hace años un problema de accesibilidad. Ciudades como Málaga o Sevilla encabezan los rankings de subidas de precios, con incrementos anuales que superan en algunos casos el 10 %. A ello se suma que el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que grava la compra de viviendas de segunda mano, oscila en Andalucía entre el 7 % y el 10 %, una de las tasas más elevadas del país.
El resultado es que, para un piso de segunda mano de 200.000 euros en Sevilla, el comprador debe sumar entre 14.000 y 20.000 euros adicionales solo en impuestos, sin contar notaría, registro o gestoría.
La recaudación, un pastel de 52.000 millones
La vivienda aporta al Estado cerca de 52.000 millones de euros anuales en impuestos, lo que equivale al 3,5 % del PIB nacional. Esta cifra convierte al sector inmobiliario en una fuente crucial de ingresos para la administración, aunque a costa de encarecer de manera directa el acceso a un derecho básico.
El reparto de esa recaudación refleja la importancia de cada administración: el Estado obtiene más de la mitad de los ingresos, las comunidades autónomas —como Andalucía— alrededor de un 23 %, y los ayuntamientos cerca del 27 %, gracias sobre todo a figuras como la plusvalía municipal y el ICIO.
Tabla: Fiscalidad de la vivienda en Andalucía (2024)
| Impuesto | Quién lo paga | Impacto aproximado |
|---|---|---|
| IVA (obra nueva) | Comprador | 10 % del precio |
| ITP (segunda mano) | Comprador | 7 – 10 % en Andalucía |
| AJD (actos jurídicos documentados) | Comprador | 1,2 % |
| Plusvalía municipal | Vendedor | Variable, según ayto. |
| ICIO (obras y construcciones) | Promotor | 4 % del coste de obra |
| IBI (anual) | Propietario | 0,4 – 1,3 % valor catastral |
Fuente: IEE, Junta de Andalucía, CNMC.
Comparativa con países vecinos
España se encuentra entre los países europeos que más gravan la compraventa de vivienda. Según datos de la OCDE, ocupa el tercer puesto solo por detrás de Bélgica y Reino Unido.
- En Portugal, el impuesto de transmisiones (IMT) suele situarse entre el 1 % y el 6 %.
- En Francia, la fiscalidad sobre la vivienda ronda el 5,8 %.
- En Italia, el impuesto de registro sobre vivienda de segunda mano es del 2 % para primera residencia y del 9 % para segunda.
En comparación, Andalucía aplica cargas más altas, lo que impacta directamente en la competitividad y en la capacidad de acceso de los jóvenes al mercado inmobiliario.
El dilema político
Reducir impuestos podría abaratar el precio final de las viviendas, pero supondría un golpe a las arcas de las administraciones. En Andalucía, el debate está sobre la mesa: ¿deben priorizarse los ingresos fiscales o facilitarse el acceso a la vivienda en una comunidad donde más del 40 % de los jóvenes asegura no poder emanciparse por motivos económicos?
El dilema se complica aún más en un contexto donde los fondos europeos y las inversiones en vivienda pública no logran cubrir la demanda real.
Preguntas frecuentes (FAQ)
1. ¿Cuánto encarecen los impuestos una vivienda en Andalucía?
En torno a un 20 % del precio final, lo que equivale a 40.000 – 60.000 euros adicionales en una vivienda de precio medio.
2. ¿Qué impuestos destacan en Andalucía frente a otras comunidades?
El ITP, que se sitúa entre el 7 % y el 10 %, y el AJD, en el 1,2 %, son de los más altos del país.
3. ¿España tiene más impuestos que otros países europeos en vivienda?
Sí. España ocupa el tercer puesto de la OCDE en fiscalidad de la vivienda, por detrás de Bélgica y Reino Unido, pero por encima de Portugal, Francia e Italia.
4. ¿Qué ingresos obtiene la Junta de Andalucía de la vivienda?
Una parte significativa del 23 % de recaudación autonómica en España proviene del ITP y del AJD, ambos de competencia regional.
📌 Fuentes consultadas: Instituto de Estudios Económicos (IEE), Junta de Andalucía, OBS Business School, OCDE, Eurostat, Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC).
