El mercado inmobiliario en España ha reportado un notable crecimiento a lo largo de 2024, con indicadores que reflejan un aumento interanual especialmente positivo en el segundo semestre. No obstante, este crecimiento trae consigo un problema persistente: la falta de oferta, que ha ocasionado un aumento pronunciado en los precios y ha resaltado la urgente necesidad de incrementar el parque de vivienda pública para atender a los sectores más vulnerables.
En este complejo escenario, Tecnotramit ha arrojado luz sobre las dificultades que enfrenta el modelo de promoción pública de alquiler en el país. La escasa participación de oferentes en las licitaciones de viviendas sociales pone en evidencia cuatro grandes obstáculos que actualmente afectan a los promotores de alquiler social.
El primer gran desafío es el aumento del 38% en los costes de construcción en la última década. Este significativo incremento no solo se atribuye al alza en los precios de los materiales, sino también a una creciente dificultad para encontrar mano de obra cualificada.
Otro impedimento considerable es la limitación en el precio de los módulos, que solo han sido revisados por algunas comunidades autónomas. Esta regulación restrictiva limita las posibles ganancias que los promotores pueden obtener, desincentivando la construcción de viviendas protegidas.
El tercer obstáculo radica en las complicaciones financieras que conlleva la transición de un modelo de construcción centrado en la venta al de alquiler. La ausencia de preventas, que previamente proporcionaban capital adelantado, dificulta el acceso a los recursos necesarios para la inversión. Además, la incapacidad de compartir el riesgo de crédito entre compradores limita la intervención de la banca comercial en estas operaciones, afectando principalmente a los promotores pequeños y medianos.
Finalmente, Vicenç Hernández Reche, economista y CEO de Tecnotramit, subraya la necesidad de disminuir la carga fiscal relacionada con la construcción y el mantenimiento de viviendas. Según Hernández, hasta un 45% del ingreso de un arrendatario en derecho de superficie se destina al pago de impuestos, lo que representa una carga considerable.
Dado este panorama, es imprescindible abordar y superar estas barreras para fomentar un entorno donde la promoción pública de alquiler sea viable. Solo así se podrá asegurar el acceso a la vivienda para los grupos más desfavorecidos de la sociedad, una meta crítica en momentos donde el crecimiento del mercado inmobiliario se enfrenta a sus propios límites estructurales.
